מתכננים לעבור לברלין

מתכננים לעבור לברלין? אז היידה! בואו נוליך אתכם עקב בצד אגודל בנבכי הקליטה (ועוד אומרים שבישראל יש הרבה ביורוקרטיה 🙂)

כמי שעשה מסע זה לפני כ-10 שנים, אוכל כאן להובילכם צעד אחר צעד.

אז לפני שאתם עוברים, סביר להניח שתידרשו לאשרת שהייה. אשרה זו מעניקה לכם את הזכות לחיות בגרמניה. כמובן שאם ברשותכם דרכון אירופאי, אתם ברי-מזל ואינכם זקוקים לאשרה.

על מנת לקבל אשרת שהייה צריך בדרך כלל הצעת עבודה, ביטוח בריאות ומקום מגורים.
הצעד הראשון הוא למצוא מקום עבודה, אז דירה, ואז ביטוח בריאות. המעבר עולה לא מעט כסף ועל כן רצוי להגיע עם חסכון ראשוני. לאחר שתגיעו, השלב הבא יהיה לפתוח חשבון בנק ולהצטייד בטלפון עם סים אירופאי.

ברגע שתיכנסו לדירתכם, יהיה עליכם להרשם בעיריה. הרישום הזה נקרא Anmeldungאָנְמֵלְדוּנְג. התרגום הפשוט לעברית הוא רישום או הרשמה. מדובר בתהליך שבו יש עליכם להרשם כתושבים בשכונה שאליה אתם מתכוונים לעבור או לגור בה. זהו תהליך חובה וחשוב במסגרת חיי היומיום בגרמניה, תוך 14 יום מתאריך ההגעה למקום המגורים החדש. אחרי שתרשמו, תקבלו את תעודת האנמלדונג, שנקראת Anmeldebestätigung (אָנְמֵלְדוּנְג·בֶּשְטֶטִיגוּנְג). More, והוא חשוב מאד לכל תושב בגרמניה. פרטים על הרישום בהמשך. בשביל להרשם צריך קודם כל כתובת מגורים, ובשביל זה אנחנו כאן.

אז בואו נתחיל בדירה – איך למצוא דירה בברלין

האם קשה למצוא דירה בברלין?

כן, זה לא פשוט. לעיתים יש לשלוח עשרות הצעות עד שמוצאים את הדירה הנכונה. זה יכול לקחת חודש ואולי יותר. הערכו לכך.

בתקופה בה אתם מחפשים, עליכם למצוא מקום זמני לגור בו, בין אם זה בדירה ששכרתם לתקופה קצרה, מלון או במקרה הטוב, כנהוג אצל ישראלים רבים – אצל חברים (הכי טוב!)

למצוא את הדירה הראשונה שלכם

אם אתם יודעים איפה אתם רוצים לגור – סבבה.
אם לא – הנה סקירה קצרה על השכונות הכי שוות בעיר – נויקולן, פרנצלאורברג, שרלוטנבורג, קרויצברג ועוד.

אם זה עתה הגעתם לברלין, יהיה לכם קשה למצוא דירה. אתם נמצאים במעין תקופת מבחן. אין לכם היסטוריית אשראי וייתכן שעדיין אין לכם אשרת שהייה. המשכירים תמיד יעדיפו שוכרים בעלי אשרת שהייה והיסטוריית אשראי מוכחת.

יהיה לכם קל יותר למצוא דירה כאשר אתם בברלין. תוכלו לבקר פיזית בדירות ולמנוע אי נעימויות.

אבל לפני שאתם מתחילים

הכינו את כל מה שתידרשו לו על מנת להגיש הצעה לשכירות.

פתחו חשבון בנק – זאת כדי לשלם באמצעות העברות SEPAסֶפָּה – Single Euro Payments Area. כינוי נפוץ להעברה בנקאית בין בנקים בתוך האיחוד האירופי. העברה כזו בדרך-כלל היא חינם ויחסית מהירה (לעיתים באותו יום, אך בדרך-כלל תוך יום עסקים אחד או שניים). More. תוכלו לעשות זאת דרך כל בנק באירופה, אם כי ניתן לבצע העברה ממדינה אחרת דרך WISE.

ודאו שיש לכם אפשרות לשלם מראש עבור חודש שכירות אחד + פקדון בגובה 3 חודשי שכירות קרה.

הכינו את כל המסמכים הדרושים לצורך חתימת חוזה השכירות (ראו רשימת מסמכים אלה להלן).

שימו לב לדברים השונים בשכירות בברלין (לעומת ישראל)

שכר דירה קר ושכר דירה חם

בגרמניה, יש את שכר הדירה הקר (Kaltmieteקָאלְט·מִיטֶה – שכירות ״קרה״, כלומר עלות שכר הדירה הבסיסי, ללא הוצאות נלוות שנקראות Nebenkosten ומכסות בדרך-כלל חימום מרכזי ושירותים נוספים כמו ועד בית. שכירות קרה + Nebenkosten = שכירות חמה. More) ואת שכר הדירה החם (Warmmieteוָוארְם·מִיטֶה – שכירות חמה. סך הכל שכר הדירה שתשלמו כל חודש למשכיר, כולל ועד בית ועלויות נוספות, אבל בעיקר כוללת את החימום המרכזי. שכירות קרה + Nebenkosten = שכירות חמה. More). שכר הדירה החם הוא שכר הדירה הקר בתוספת שירותים (Nebenkostenנֶבֶּן·קוֺסְטֶן – עלויות נוספות על דירה. בדרך כלל עלויות השכירות מתחלקות לשכירות בסיס ״קרה״, ועלויות נוספות (Nebenkosten) שמכסות חימום מרכזי, פינוי אשפה וכדומה. שכירות קרה + עלויות נוספות = שכירות חמה. More). מדובר בתשלומים עבור חימום הדירה, מים חמים, נקיון וגינון, פינוי אשפה.

Nebenkostenנֶבֶּן·קוֺסְטֶן – עלויות נוספות על דירה. בדרך כלל עלויות השכירות מתחלקות לשכירות בסיס ״קרה״, ועלויות נוספות (Nebenkosten) שמכסות חימום מרכזי, פינוי אשפה וכדומה. שכירות קרה + עלויות נוספות = שכירות חמה. More אינם עלות קבועה; בעל הבית שלכם מתאים אותם פעם בשנה בהתאם לשימוש שלכם.

הפקדון (Kautionקָאוּצְיוֺן. פקדון בעברית. בדרך-כלל מדובר בפקדון עבור שכירת דירה. More)

בגובה 3 חודשי שכירות קרה. את הפקדון תקבלו חזרה לאחר תום תקופת השכירות. פיקדון זה משמש את המשכיר לביצוע תיקונים במידה שיידרשו לאחר שתעזבו את הדירה. אם לא יהיה צורך בתיקונים, תקבלו את מלוא הסכום חזרה.

ניתן לשלם את הפקדון בשלושה תשלומים.

כלום לא כלול

הדירות בדרך כלל אינן כוללות לא מכשירי חשמל ולא ריהוט, אלא אם כן תסכמו עם השוכר הקודם לרכוש ממנו את הריהוט ואביזרי החשמל שלו.

לעיתים ניתן למצוא דירות מרוהטות קומפלט אך מחירן גבוה בהרבה. ראו בהמשך.

אופן ביצוע התשלום

כאמור, התשלום מתבצע באמצעות SEPAסֶפָּה – Single Euro Payments Area. כינוי נפוץ להעברה בנקאית בין בנקים בתוך האיחוד האירופי. העברה כזו בדרך-כלל היא חינם ויחסית מהירה (לעיתים באותו יום, אך בדרך-כלל תוך יום עסקים אחד או שניים). More (העברה בין בנקים אירופיים), או דרך WISE.

האופציה לשלם במזומן או בצ'קים לא קיימת בכלל!

אגרת טלויזיה

כל שוכר חייב בתשלום זה – Rundfunkbeitrag. מדובר נכון להיום ב-18.36 יורו לחודש. סכום זה מכסה עשרות ערוצי טלויזיה ורדיו ציבוריים – חדשות, ערוצי ספורט, ערוצים דוקומנטריים ובידור. גם אם אין לכם טלויזיה או רדיו אתם מחויבים בתשלום. הטענה הרשמית היא שבגלל שאתם יכולים לצפות בשידור הציבורי דרך האינטרנט, לדוגמא על הטלפון הנייד. לא שווה להתחכם פה, למרבה הצער.

אפשרויות המגורים בברלין

דירת מגורים רגילה

דירה רגילה אינה מרוהטת ואין בה מכשירי חשמל, גופי תאורה, וילונות וכדומה. בעיקרון המחוייבות היחידה היא לכיורים ולכיריים. תצטרכו לרכוש הכל בעצמכם (זו ההזדמנות שלכם לפשוט על איקאה). ראו עלויות רכישה ראשוניות. כמו כן תידרשו לחתום על חוזה התקשרות עם חברת אינטרנט וחשמל.

דירות אלה מהוות פתרון הולם לשהייה ארוכת טווח בברלין בשל היותן זולות יותר. השוכרים גם מקבלים הגנה בחוק נגד פינוי, העלאה במחיר וכדומה. קיימת תחרות קשה על דירות אלה ועל כן ייתכן שיקח לכם זמן מה עד שתצליחו למצוא דירה שתענה על כל צרכיכם.

לטווח הרחוק, מחיר השכירות של דירת מגורים כזו הוא נמוך יותר, שכן אינכם משלמים עבור הריהוט, ומחיר השכירות מוגן בחוק.

כיון שיקח לכם מספר שבועות ולפעמים גם חודש-חודשיים למצוא דירה, הנה מספר המלצות על מקומות דיור זמניים אפשריים:

דירות מרוהטות לטווח קצר

דירות אלה יקרות בהרבה מהדירות הרגילות, אך הן מהוות מענה לטווח הקצר, עד שתמצאו את הדירה שחיפשתם.

לדירות אלה יתרונות רבים:

• הן מרוהטות קומפלט
• יש בהן אינטרנט וכל שאר העזרים שתידרשו להם
• ניתן לשכור אותן עוד בטרם הגיעכם לברלין. אתם לא מתבקשים להציג את כל ההיתרים הנדרשים כאשר אתם שוכרים דירה רגילה.
• בשל היותן יקרות, התחרות עליהן אינה גדולה
• לעיתים בדירות אלה יש לשלם גם עבור נקיון. אם השכירות היא לתקופה של פחות מ-6 חודשים, תצטרכו גם לשלם מס ערך מוסף בגובה 19%.

דירות סטודנטים

האופציה הזולה ביותר היא כמובן מעונות לסטודנטים, אך תתקשו למצוא בהם מקום. רשימת ההמתנה לדירות אלה ארוכה מאוד.

מוצעות גם דירות יוקרה לסטודנטים, אך מחירן גבוה מאוד. דירות אלה מאובזרות בכל מה שתצטרכו.

לקנות דירה

אם זה עתה הגעתם לברלין, מומלץ לא לרכוש דירה עדיין. קניית דירה קשה עוד יותר משכירת דירה. אם התחלתם בעבודה חדשה, יש סיכוי שלא תוכלו לקבל משכנתא וכך גם אם אין לכם אזרחות אירופאית או אישור שהייה ארוך טווח.

שלב ראשון – חיפוש דירת מגורים

משרדי תיווך

למי שעצלן, או שוקל לקצר את התהליך, זה בהחלט מפתה לנסות לחפש מתווך שיעזור במציאת דירה. הבעיה היא שזה לא עובד כל-כך טוב במציאות. בדרך כלל לא משתמשים בשרותים של משרדי התיווך שכן הם די חסרי תועלת. לעומת זאת, הם גובים סכומים גבוהים מאוד. משרדי תיווך רבים מטפלים בשוכרים המוכנים לשלם 3,000 יורו בחודש.

אז מכיוון שצריך לעשות את העבודה בעצמנו. מהן האופציות שלנו?

השתמשו בכל ערוצי הקשר שלכם

שאלו אנשים שאתם מכירים – חברים, קולגות לעבודה, חברים לכיתה. חלק ניכר מוצאים כך את דירתם הראשונה, מה גם שיהיה לכם קל יותר לשכור דירה אם יש מי שימליץ עליכם.

אם אתה כבר בברלין – שאלו את ה-Hausverwaltungהָאוּסְ·פֶרְוָולְטוּנְג. חברת הניהול של הבניין או הדירה. במרבית המקרים הם יהיו הקשר היחיד שלכם עם בעל הדירה שתשכרו, ואפילו אם תגורו בדירה משלכם, ענייני הבניין ינוהלו על-ידם. More אם יש להם דירות נוספות להשכרה. הם יעדיפו להשכיר למישהו שהם כבר מכירים.

אם אתם סטודנטים – העזרו באגודת הסטודנטים. ייתכן גם שתמצאו מודעות על לוחות המודעות ברחבי הקמפוס.

מודעות מסווגות

• ImmobilienScout24 – האתר המוביל לחיפוש דירות
• Kleinanzeigan
• Immobilo
• Immowelt
• Wohnungsborse
• Immonet

דירות מרוהטות לטווח קצר

שימו לב, שבחלק מהדירות לטווח קצר לא ניתן להרשם כתושבים Anmeldungאָנְמֵלְדוּנְג. התרגום הפשוט לעברית הוא רישום או הרשמה. מדובר בתהליך שבו יש עליכם להרשם כתושבים בשכונה שאליה אתם מתכוונים לעבור או לגור בה. זהו תהליך חובה וחשוב במסגרת חיי היומיום בגרמניה, תוך 14 יום מתאריך ההגעה למקום המגורים החדש. אחרי שתרשמו, תקבלו את תעודת האנמלדונג, שנקראת Anmeldebestätigung (אָנְמֵלְדוּנְג·בֶּשְטֶטִיגוּנְג). More. בחלקן כן ניתן. בלי רישום כזה יהיה לכם קשה בהמשך הדרך, לכן בדקו טוב-טוב באתרים. חלק מהאתרים כמו Crocodilian לדוגמא ״מתגאה״ שבכל הדירות שמופיעות ניתן להרשם.

• HousingAnywhere
• coming home
• HomeLike
• Spotahome
• Crocodilian
• Smartments – דירות לעסקים
• FarAwayHome – דירות יוקרה
• Berlinovo
• exFlat
• White Apartments
• Nestpick

מעונות ודירות לסטודנטים

• StudierendenWERK Berlin – מגורים במחירים סבירים
• Gewobag – מעונות בבעלות המדינהק
• Smartments Student – מעונות מרוהטים ומאובזרים. יקרים מאוד.

חברות דיור

את עמידר, מכירים? קבלו גירסאות גרמניות לקונספט דומה. חלק מהחברות הן בבעלות המדינה.

• Adler Group
• Charlottenburger Baugenossenchaft
• Deutsche Whonen
• DPF
• Vonovia
• Fortuna

חברות דיור בבעלות המדינה

• In Berlin Wohnen – כל הדירות בבעלות המדינה
• Howoge
• Degewo
• Gesobau
• Stadt und Land
• WBM

קבוצות פייסבוק

• Berlin Apartments
• Flats in Berlin
• Wohnungen Berlin und Umgebung
• Berlin Apartments – קבוצה נוספת עם שם זהה
• WG, Zimmer und Wohnung in Berlin
• Berliner Wohnungsbörse
• Berlin Apartments & rooms for rent
• דירות מאוזן לפה בברלין
• סאבלט ברלין
• דירות להחלפה לתקופות קצרות תל אביב – ברלין

יש כמובן עוד המון קבוצות שונות ומגוונות בפייסבוק.

טיפים למציאת דירה

התקינו את האפליקציות של Kleinanzeigen ו-ImmoScout24. והפעילו את הפונקציה להודעות על דירות חדשות להשכרה.

עקבו אחרי הרובוט berlinflatsbot בטלגרם.

שלב שני – בחרו אילו דירות אתם רוצים לראות

בתהליך חיפוש דירת החלומות שלכם, ייתכן שתצטרכו להתפשר שכן אולי לא תמצאו בדיוק את הדירה שרציתם ולא בדיוק באזור בו חפצה נפשכם לגור.

איך לבחור דירה

• האם המחיר סביר?
  ה-ImmobilienScout24 rent atlas מציג את המחירים המקובלים לפי אזורים. דירות מרוהטות הרבה יותר יקרות.
• האם תוכלו לרשום את כתובתכם במשרד הרשם?
  תמיד בחרו דירה בה תוכלו לרשום אותה ככתובתכם. אם אינכם יכולים לעשות זאת, זה יקשה עליכם מאוד. מידע נוסף
• מה תקבלו בדירה?
  מרבית הדירות מגיעות ללא אביזרי חשמל, וילונות, תאורה ועוד. כאשר מצויין שהדירה היא mit Einbaukuche זה כולל תנור בישול, מקרר ולעיתים גם מדיח כלים. תצטרכו לרכוש מכונת כביסה וכן את כל שאר הציוד לבית.
• איכות חברת ההשכרה (בהנחה ששכרתם דרך חברה)
  בידקו האם הדירות שייכות לחברת ההשכרה Hausverwaltungהָאוּסְ·פֶרְוָולְטוּנְג. חברת הניהול של הבניין או הדירה. במרבית המקרים הם יהיו הקשר היחיד שלכם עם בעל הדירה שתשכרו, ואפילו אם תגורו בדירה משלכם, ענייני הבניין ינוהלו על-ידם. More. כאשר מתעוררת בעייה בדירה, תרצו שהחברה תטפל בכם כראוי. יש חברות ידועות לשמצה.
• Neubau or Altbau?
  בניינים חדשים (Neubau) הם בדרך כלל שקטים ומבודדים יותר. הם בנויים מבטון (קירות ורצפות), כך שיש סיכוי נמוך יותר שתשמע את השכנים שלך. לבניינים ישנים (Altbau) יש תקרות גבוהות, רצפות עץ ויש בהן אווירה אירופאית.
• באיזה קומה לבחור?
  • דירות בקומה גבוהה
    דירות אלה שקטות יותר. רעש הרחוב אינו נכנס לביתכם וכמובן אין שכנים מעליכם אם אתם גרים בקומת הגג. יש סיכוי גדול יותר שאור השמש ישטוף את ביתכם. אליה וקוץ בה – בקיץ דירות אלה חמות מאוד, בעיקר בבתים ישנים בהם אין בידוד ראוי. שאלו את בעל הבית מתי בוצע בידוד לאחרונה. בנוסף, בהרבה בניינים בברלין אין מעלית, אז תהיו מוכנים להיות בכושר.
  • קומות נמוכות, קומת קרקע
    בדירות אלה כמעט ולא תזכו לאור שמש שיחדור לביתכם וכן תסבלו יותר מרעש הרחוב. ושימו לב – אם אתם בקומת הקרקע, עוברי אורח יוכלו להציץ ישר לתוך ביתכם אם לא התקנתם וילונות מתאימים. אם יתמזל מזלכם, חלק מדירות אלה פונות לגינה קטנה.
• דירה הפונה לרחוב או לחצר הפנימית?
  בדירות הפונות לרחוב יש סיכוי גדול יותר שרעש הרחוב יחדור לביתכם. בדירות הפונות לחצר הפנימית תשמעו יותר את שכניכם והסיכוי לקבל אור שמש קלוש יותר.
• מרפסת?
  בהחלט נחמד אם יש לכם מרפסת אליה ניתן לצאת מעת לעת, בעיקר אם אתם עובדים מהבית. בחלק מהדירות יש גישה לגינה או לגג.
• אחסון וחנייה
  לחלק גדול מהדירות יש מחסן בקומת המרתף (Kellerraum) ומתקן לאופניים בחצר הפנימית. לחלק קטן מהבניינים יש גם מתחם חנייה במרתף. העלות למקום חנייה כזה הוא כ-120 יורו לחודש. כדאי שתבדקו גם מהן אפשרויות החנייה ברחוב שלכם.
• גז או חשמל?
  בחלק מדירות המגורים משתמשים בגז הן לבישול והן לחימום הדירה. בדקו האם חימום הדירה מתבצע בדירה עצמה, אזי אתם משלמים בעצמכם חשמל או גז. או שהחימום הוא מרכזי, ואז העלות הישירה שלכם נמוכה יותר, אבל העלויות Nebenkostenנֶבֶּן·קוֺסְטֶן – עלויות נוספות על דירה. בדרך כלל עלויות השכירות מתחלקות לשכירות בסיס ״קרה״, ועלויות נוספות (Nebenkosten) שמכסות חימום מרכזי, פינוי אשפה וכדומה. שכירות קרה + עלויות נוספות = שכירות חמה. More יהיו גבוהות יותר מן הסתם.

איך לבחור שכונת מגורים

שכונות מגורים

בברלין מספר שכונות פופולריות: Kreuzberg, Prenzlauerberg, Fridrichshain, Neukölln ועוד. שכונות אלה מעניינות יותר אך משום כך גם עמוסות יותר, רועשות יותר ויקרות יותר. יש תחרות גדולה על הדירות באזורים אלה. אם ברצונכם לחסוך או לחיות במקום שקט יותר, חפשו דירות מחוץ ל-Ringbahn.

פשיעה

ברלין עיר בטוחה, אפילו בלילות, אבל חלק מהאזורים פחות בטוחים. אזורים הסמוכים לתחנות רכבת גדולות (Alexanderplatz, Gorlitzer, Bahnhof, Kottbusser Tor, Hermannplatz) מסוכנים יותר. מסתובבים בהם שיכורים, מסוממים ויש בהם שיעור גניבות ופשיעה גדול יותר. עדיין ניתן לעבור שם ולהתעלם מהמתרחש מבלי שמישהו יציק לכם.

רעש

הרחובות המרכזיים בברלין רועשים ממכוניות, רכבות ואמבולנסים. אזורים בהם יש ריכוז גבוה של בארים ומסעדות גם הם יהיו רועשים, בעיקר בשעות הלילה. אם אינכם רוצים לגור באיזור רועש, בידקו את המפה noise map. במפה זו תמצאו סימון של האזורים הרועשים.

תחבורה ציבורית

בברלין יש מערכת תחבורה ציבורית מצויינת. אתם יכולים לגור הרחק מהמרכז אם יש בסביבת המגורים שלכם רכבת. בידקו ב-Mapnificient מה המרחק שלכם ממקום העבודה.

חנייה

ממש אינכם זקוקים לרכב בברלין. אם אתם מתעקשים – בידקו אם יש מקומות חנייה בקרבת ביתכם. בשכונות במרכז יהיה קשה יותר למצוא מקום חנייה. כמו כן תידרשו להשיג parking permit. ייתכן שבדירה שתשכרו יש חנייה תת קרקעית, העולה כ-120 יורו לחודש. את האופנועים ניתן להחנות על המדרכה.

פארקים וטבע

ברלין היא אחת הערים הירוקות באירופה. יש בה מספר גדול מאוד של פארקים וגינות, גם בשכונות המרכזיות. אם בכל זאת אתם מעדיפים לגור קרוב יותר לטבע, חפשו דירה קרוב ל-Brandenburg או Grunewald

הונאות הקשורות לשכירת דירה

בעל הבית גר מחוץ לגרמניה. זוהי אחת ההונאות הנפוצות. המשכיר מודיע לכם שהוא ישלח לכם את המפתחות לדירה לאחר שתשלמו פקדון, ואז מסתבר שהדירה אינה קיימת בכלל, וכך ירד הפקדון שלכם לטמיון!

השכירות היא לחודשים ספורים בלבד

חוזי שכירות לתקופה קצובה תקפים רק במצבים מסוימים. חוזה השכירות חייב לציין מדוע הוא לתקופה קצובה, או שהסעיף אינו תקף, ואתה יכול להישאר כמה זמן שתרצה. זה חל גם על סאבלט, אבל לא על מגורי סטודנטים ודירות נופש. זו לא תמיד הונאה; בעלי בתים רבים פשוט לא מכירים את החוק.

הדירה אמורה להיות מרוהטת אך היא לא

דמי השכירות מוגבלים על ידי Mietpreisbremse, אבל זה לא חל על דירות מרוהטות. בעלי בתים מעמידים פנים שהדירה מרוהטת כדי לגבות שכר דירה גבוה יותר. Conny יכול לעזור לך להפחית את שכר הדירה שלך.

הדייר הקודם מכריח אותך לקנות ממנו את תכולת הדירה

לפעמים, הדייר הקודם (Vormieter) רוצה למכור לכם את כל הרהיטים או המטבח. אם לא תיקחו את הרהיטים, לא תקבלו את הדירה. לעתים קרובות הם גובים יותר מדי, כי הם יודעים שמישהו יקנה את זה כדי לקבל את הדירה. גביית יתר עבור רהיטים אינה חוקית. אם שילמתם יותר מדי עבור רהיטים, תוכלו לקבל את כספכם בחזרה. קבלו עזרה משפטית.

אתה חייב לשלם שוחד

בעל הבית או הדייר הקודם אינם רשאים לבקש שכר טרחה, שוחד או תשלום כלשהו כדי לקבל את הדירה. אם שילמת שוחד כדי לקבל את דירתך, תוכל לקבל את כספך בחזרה, ועדיין לשמור על הדירה.קבלו עזרה משפטית.

תשלום לסוכן

לעולם אינכם מחוייבים לשלם לסוכן דמי תיווך Maklergebuhr או Provision אלא אם כן שכרתם את הסוכן. לדירות זמניות ייתכן שיתווסף booking fee. אם לא שכרתם את שרותיו של הסוכן ובכל זאת שילמת לו, תוכל לקבל את כספך חזרה ועדיין לקבל את הדירה. קבלו עזרה משפטית.

גניבת זהות

נוכלים ינסו ליצור רישומי דירות מזוייפים. כאשר אתם מגישים בקשה לדירה עליכם לשלוח מסמכים רבים, כגון דרכון ודף חשבון בנק. הם עלולים להשתמש במסמכים אלה על מנת לגנוב את זהותך.

מספר המלצות לא ליפול לידי נוכלים

המתינו בטרם תשלמו

לעולם אל תשלחו כסף טרם שראיתם את הדירה וחתמתם על החוזה. אתם חייבים בתשלום רק יום אחד לפני שאתם עוברים לדירה. אינכם חייבים בתשלום כלשהו עבור ביקור בדירה.

המתינו טרם שאתם שולחים את המסמכים

אל תשלחו תלושי שכר., את ה-Steuerbescheid או העתק מהדרכון, טרם שראיתם את הדירה. אינכם חייבים להעביר מסמכים אלה טרם שראיתם את הדירה.

לכו לראות את הדירה

נוכלים יכולים להראות לכם דירה בשיחת וידאו, אבל ייתכן שהדירה הזו היא דירה שכבר הושכרה, לכן אל תסתפקו בשיחת וידאו ולכו לראות את הדירה.

בצעו את התשלומים בהעברה בנקאית בלבד

בגרמניה נהוג לבצע את תשלום השכירות באמצעות SEPAסֶפָּה – Single Euro Payments Area. כינוי נפוץ להעברה בנקאית בין בנקים בתוך האיחוד האירופי. העברה כזו בדרך-כלל היא חינם ויחסית מהירה (לעיתים באותו יום, אך בדרך-כלל תוך יום עסקים אחד או שניים). More. אל תבצעו תשלומים באמצעות Western Union או דרך מסלקות אחרות. אם אתם משלמים במזומן, תדרשו קבלה על התשלום. השתמשו ב-Wiseלהעברת כספים ממדינה אחרת. אתם רשאים לבצע את התשלום עד יום לפני שאתם עוברים לדירה, כך שאתם יכולים להגיע לברלין, לפתוח חשבון בנק ורק אז לשלם.

השתמשו באינטואיציה ובשכל הישר

אם שכר הדירה נמוך מאוד, סימן שמדובר בהונאה. אין דירות מרוהטות זולות במרכז ברלין. אם מצאתם דירה בקלי קלות – כנראה מדובר בנוכלות.

בדקו את גיל החשבון של המשכיר

נוכלים בדרך כלל יפתחו חשבונות חדשים כדי לפרסם את הדירות לכאורה שהם מציעים. אם החשבון הוא בן כמה ימים, היזהרו!

השתמשו בגוגל

חפשו את שם המשכיר ואת ה-IBAN בגוגל. אתם יכולים גם למצוא חלק מהמודעות שלו בגוגל. אם מדובר בנוכלים, ייתכן שתמצאו אזהרות בעניינם. אם מספר ה-IBAN שלהם אינו מסתיים ב-DE, היו חשדניים.

התשמשו במפת הרחובות של גוגל

נוכלים משתמשים לעתים קרובות בתמונות של דירה אחרת. השתמשו ב-reverse image search כדי לראות אם התמונות מגיעות מרישום אחר. בדקו אם הדירה נראית זהה בתמונות וב-Google Street View. האם המרפסת זהה? האם החלונות באותה צורה?

שלב שלישי – צרו קשר עם בעל הדירה

לאחר שמצאתם את הדירה, צרו קשר עם בעל הבית. להלן כמה דרכים לשפר את סיכוייכם.

דברו או כיתבו בגרמנית

יש לכם יותר סיכוי לקבל מענה אם התקשורת תתקיים בגרמנית. לעומת זאת, יש סיכוי לא קטן שמשכירים יעדיפו שוכרים בינלאומיים. הסיבות הן שאולי שוכרים זרים לא יתעקשו על החוקים הגרמנים, או יעזבו את הדירה בשלב מאוחר לחזור למולדתם. כשיש לשוכר דייר, ההגנות על הדייר הן גבוהות מאד בברלין, ולכן משכירים עשויים להעדיף שוכרים ״זמניים״ גם אם החוזה הוא ארוך-טווח.

התקשרו וכתבו

חלק מבעלי הדירות עונים רק לשיחות טלפון, חלק רק במיילים. התקשרו מוקדם ככל האפשר ואז שילחו הודעה.

הציגו את עצמכם

כשאתם פונים לבעל הבית, ציינו את כל הפרטים החשובים עליכם: שם, גיל, עבודה, משכורת, מתי תרצו לעבור להיכנס לדירה, אילו מסמכים יש לכם, מי יגור איתכם. מכתב סיכום ותמונה יכולים לעזור.

שלחו מספר הצעות

עליכם להגיש בקשה לעשרות דירות, לא רק לדירה אחת או שתיים. זה לא מספיק. יש אנשים ששולחים מאות בקשות לפני שהם מוצאים דירה.

היו מוכנים

בעלי הדירות מקבלים מאות הודעות ועשרות פניות ביום. הפכו את חייהם לקלים ככל האפשר. מלאו את טופס הבקשה מראש, והביאו עמכם את כל המסמכים הנדרשים.

היו גמישים

יש דירות ממש נחמדות מחוץ לקרויצברג, פרנצלאואר ברג, פרידריכסהיין או נויקלן. חפשו בכל ברלין, כולל מחוץ לרינגבאהן. בברלין יש תחבורה ציבורית טובה; אתה לא צריך לגור במרכז.

היו ראשונים

אם אתם מוצאים דירה שאתם אוהבים, פעלו במהירות. צרו קשר מיידי עם בעל הבית. הם מקבלים מאות הודעות ביום, כך שאי אפשר לחכות. אם אתם מחוברים ל- ImmobilienScout24 Premium, אתם רואים את המודעות לפני אחרים, וההודעות שלכם עוברות לראש הרשימה.

מה בעלי הבתים רוצים

בעלי הבית רוצים שקט, שוכרים לטווח ארוך המשלמים את שכר הדירה במועד. הם רוצים להימנע ככל האפשר מבעיות.

בעלי הבית רוצים שוכרים עם:

הכנסה טובה

שכר הדירה שלכם אמור להוות 30%-40% מהכנסתכם החודשית נטו. שתי משכורות עדיפות על פני משכורת אחת. אם שכרכם מכובד, ציינו זאת כבר בפנייתכם הראשונית.

עבודה יציבה

בעלי בתים מעדיפים שוכרים עם עבודה יציבה. קשה יותר למצוא דירה אם אתה עצמאי, או אם אתה בתקופת המבחן. אם יש לך עבודה טובה, כלול אותה בהודעות ההיכרות שלך.

אשרת שהייה יציבה

לבעלי אשרת שהייה ארוכת טווח יהיה קל יותר למצוא דירה או אם יש לכם אזרחות של האיחוד האירופי. קשה מאוד למצוא דירה אם עדיין לא הגעתם לברלין. במקרה כזה נסו למצוא דירה מרוהטת לטווח קצר.

דוברי גרמנית (אולי)

אם אתם דוברי השפה הגרמנית (או מוכנים ללמוד גרמנית), יהיה לכם קל יותר למצוא דירה. אבל כפי שהזכרנו, לבעלי הדירה יש אינטרס שלא תעשו להם הרבה צרות (שגרמנים עלולים כי מכירים את החוקים למיניהם), וכן שבאיזה שלב תפנו את הדירה בכדי לתת להם אפשרות להעלות את השכירות בקלות יותר. לפיכך, אנגלית היא לא חסרון משמעותי. אולי אפילו יתרון לעתים.

חיות מחמד

המשכירים כמובן יעדיפו שלא יהיו לכם חיות מחמד. רק כ-20% מהדירות המוצעות מציינות אפשרות לחיית מחמד.

שמות זרים

אנשים עם שמות זרים נדחים לעתים קרובות יותר. אם אתם מגישים בקשה כזוג, תנו לאדם עם השם הגרמני ביותר להגיש בקשה לדירה. יש סיכוי שתקבלו יותר מענה.

שלב רביעי – בקרו בדירה

בעל הבית יזמין אתכם לבקר בדירה (Besichtigung). זה יכול להיות ביקור פרטי (רק אתם), או ביקור פתוח (אנשים רבים אחרים).

בדרך כלל ניתן להגיש בקשה לדירה במהלך ביקורכם.

מה להביא איתכם

אם אתם רוצים לקבל את הדירה, בואו מוכנים. הביאו איתכם את כל המסמכים שלכם. אם הדירה מוצאת חן בעיניכם, תוכלו להגיש בקשה במהלך הביקור.

ייתכן שיהיה עליכם לשלוח מסמכים אישיים לאנשים שאינכם מכירים. יש נוכלים המעמידים פנים שהם בעלי הבית. הם יוצרים רישומים מזויפים כדי להשיג את המסמכים שלכם ולגנוב את זהותכם.

שלחו מסמכים רק לאחר שתראו את הדירה. הסירו את מספרי חשבון הבנק, מספרי דרכון ומזהי מס מהמסמכים שלכם. הדרך הבטוחה ביותר לצנזר מסמך היא להדפיס אותו, למחוק ממנו את כל הנתונים האלה ואז ולסרוק אותו שוב.

אתם צריכים את המסמכים הבאים כדי להגיש בקשה לדירה:

SCHUFA

מסמך הדומה לדוח אשראי. אתם יכולים לקבל מסמך זה בחינם. אם אתם חדשים בגרמניה, השופה שלך ריקה. דירות מרוהטות מ- Homelike, Spotahome, Wunderflats לא מבקשות שופה. אתם יכולים להביא חוזה עבודה או החזר מס, כדי להוכיח שאתם מרוויחים מספיק כסף. דירות מרוהטות מ- Homelike, Spotahome, Wunderflats לא מבקשות שופה. פרטים נוספים.

דרכון

אתם חייבים להציג את דרכונכם כאשר אתם מגישים את ההצעה. הביאו עמכם העתק מתעודת הזכות שלכם בכל מקרה.

אישור על הכנסה

הביאו חוזה עבודה, שלושה תלושי שכר אחרונים שלכם, או את ה-Steuerbesscheidשְׁטוֺיֶיר·בֶּשָׁיְיד – דו״ח מס הכנסה. אישור על תשלום מס ורמת הכנסה. More האחרון שלכם. אם אתם פרילנסרים, תביאו דוח רווח והפסד. אם אתם לא מרוויחים מספיק כסף, אתם יכול לקבל Mietbürgschaft.

אישור מהבנק

תדפיס המראה כמה כסף יש לכם בבנק. חשוב בעיקר לפרילנסרים.

חוזה עבודה (אופציונלי)

חלק מבעלי הבתים ירצו לראות את חוזה העבודה שלכם. זוהי הוכחה לכך שיש לכם הכנסה יציבה. קשה יותר למצוא דירה כאשר אתם נמצאים בתקופת מבחן.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (אופציונלי)

מסמך זה מוכיח כי אינכם חייבים כסף לבעל הבית הקודם שלכם. אתם מקבלים אישור זה זה מבעל הבית הקודם שלכם. אין לו פורמט סטנדרטי, אבל אתם יכולים להשתמש בתבנית זו. באפשרותכם גם להשתמש בתדפיסי בנק כדי להראות שאתם משלמים שכר דירה מדי חודש.

Mietburgschaft – אופציונלי

אם אין לך הכנסה יציבה, הורה או חבר יכול להיות הערב שלך. אם אתה לא משלם את שכר הדירה בזמן, הערב שלך חייב לשלם את זה בשבילך. זוהי אפשרות טובה עבור סטודנטים, פרילנסרים ואנשים עם הכנסה נמוכה.

טופס רישום – אופציונלי

אם הגעתם דרך סוכנות תיווך, הורידו את טופס הבקשה ומלאו אותו מראש. אם תאהבו את הדירה , תוכלו להגיש בקשה בו במקום. בדרך כלל תוכלו למצוא את טופס הבקשה באתר האינטרנט שלהם.

העתק מכל המסמכים

מה כדאי לכם לבדוק

מכשירי חשמל וריהוט

אם יש בבעלותכם את המכשירים והריהוט, בידקו את התאמתם לדירה.

Hausordnung

לכל בניין יש חוקי בית שונים (Hausordnung). לדוגמה, בחלק מהבניינים יש שעות מנוחה בין השעות 13:00-16:00 בהאוסורדנונג יש לעתים קרובות כללים לגבי שעות המנוחה, אפשרות לשימוש במנגלים, אוורור, כלי נגינה, כלי רכב וחיות מחמד.

שכנים

נסו לבדוק מיהם שכניכם. למשל, האם יש להם חיות? ילדים קטנים? ייתכן שאם אתם רגישים לרעשים זה יפריע לכם.

רעש

האם רעשי הרחוב חודרים לדירה? אוטובוסים, אמבולנסים ועוד.

חיות מחמד

האם מותר להכניס חיית מחמד לדירה.

חיבור לאינטרנט

לחלק מהבניינים יש חיבור לאינטרנט מהיר. השתמשו בכלי זה על מנת לבדוק מהן אפשרויות התקשורת שלכם.

שלב חמישי – חתימה על החוזה ומעבר לדירה

בשעה טובה חתמתם על החוזה, שילמתם את הפיקדון וקיבלתם את המפתחות לדירה. אתם חייבים להרשם, לקבוע את שמכם על גבי תיבת הדואר.

שלב שישי – בטחו את דירתכם

קיימים 3 סוגי ביטוחים:

Haftplichtversicherung

ביטוח צד ג'. אמור לכסות נזקים הנגרמים לצד ג'. לדוגמא, אם איבדתם את מפתחות הכניסה לבניין וחייבים להחליף את כל מפתחות הכניסה לבניין. כולם חייבים בביטוח בסיסי זה. הכי פשוט לבחור ביטוח ב- Feather (באנגלית). Helden.de היא עוד אופציה מומלצת, שאני משתמש בה באופן אישי. אם תלחצו על הלינק תקבלו הנחה של חודש ביטוח חינם לביטוח צד ג׳ אישי או משפחתי (או השתמשו בקוד הנחה HDEB5). האתר אמנם רק בגרמנית, אבל שירות הלקוחות שלהם באנגלית הוא מצוין (מנסיון!).

Rechtsschutzversicherung

ביטוח משפטי. אם נקלעתם לבעייה עם המשכיר, ביטוח זה יכול לכסות את הייעוץ המשפטי. ביטוח זה אינו חובה אך הוא רצוי.

גם כאן, Feather ו-Getsafe מציעות ביטוח משפטי, והן דוברות אנגלית.

Hausratversicherung

ביטוח המכסה את תכולת דירתכם, לעיתים ניתן במסגרת ביטוח זה גם את האופניים שלכם. כן, סביר שיהיו לכם אופניים בברלין. שוב, Feather מציעים ביטוח תכולת דירה. אני משתמש בביטוח תכולת דירה של Helden.de. האתר שלהם בגרמנית אבל שירות לקוחות (מצוין!) באנגלית, והביטוח הזה מומלץ כי הוא מבטח את דירתכם ללא קשר לגודל. בדרך-כלל הכיסוי תלוי בגודל הדירה, אבל הם מבטחים את התכולה שלכם עד סכום של חצי מליון יורו, ללא קשר לגודל הדירה. הלינק נותן לכם גם הנחה (או השתמשו בקוד הנחה HDEB5).

זקוקים לעזרה?

אינפורמציה נוספת לגבי דירות בברלין